二手房“營改增”落定 未滿兩年按5%征收
2016-04-20 10:21  來源:新聞中心
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  財政部、國家稅務總局24日對外公布的營改增全面推開細則顯示,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征增值稅。

  對于此前市場擔心營改增后,個人轉讓住房由繳納營業稅轉為增值稅會增加稅負,分析人士指出,從方案細則看,對于非一線城市而言,個人購房如果不滿2年進行交易,實際和此前的營業稅政策并沒有太大的差異。而持有時間超過2年的住房進行交易免征。此類政策和過去的營業稅政策保持了一致的特點,而且從稅費效應看,也沒有太大的變化。

  稅率/二手房征收率5%

  經國務院批準,自2016年5月1日起,在全國范圍內全面推開營業稅改征增值稅(以下稱營改增)試點,建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人,納入試點范圍,由繳納營業稅改為繳納增值稅。新增試點行業的原有營業稅優惠政策原則上延續,對特定行業采取過渡性措施,確保所有行業稅負只減不增。

  隨后,財政部公布了四大行業增值稅稅率,建筑業和不動產業稅率為11%。5月1日開始的擴圍與以往有所不同,將首次涉及自然人繳納增值稅征管,主要是個人二手房交易。

  細節顯示,個人購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅,個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。

  算賬/營改增變化不大

  營業稅稅率5%,增值稅征收率也是5%,看上去這個比率一樣,但營業稅是價內稅,增值稅是價外稅。目前來看,這種政策的平移并不會帶來稅負增加。

  根據增值稅的算法,需要先計算出銷售額。例如王女士有一套售價200萬元(含稅、購買不足2年)的房子,最終增值稅應納稅額為(200÷ 1.05)×0.05=9.52萬。當前營業稅下是總價按照5%的稅率征收,按現行政策,營業稅應納稅額為200×0.05= 10萬元。

  增值稅額是根據買入和賣出的差價判斷,在這期間房子增值幅度越大,繳納的增值稅也就越多。這就意味著,增值稅究竟是否會高過營業稅還不一定,這取決于最終的交易價格。對于一些年限較長的房子來說,甚至更多取決于此前的價格上漲幅度,目前短期的影響相對較小。

  影響/長期有利去庫存

  西南財經大學財稅學院副院長李建軍表示,國務院總理李克強強調營改增試點要保障所有行業稅負只減不增,國務院常務會議指出原有優惠政策會延續,且有其他過渡政策。個人二手房買賣若按5%征收率計算增值稅,跟營業稅條件下稅負相當,個人二手房買賣者稅負不會增加。個人二手房交易改征增值稅,適用5%的征收率,也是為了改革平穩過渡、不增加納稅人負擔的做法。政策從深層次降低了企業的實際稅負,長期來看,對老百姓也是有利的。

  業內人士分析,營改增是利于房地產成交,而二手房營改增將會使二手房快速流通,從而釋放新房的庫存。

  據記者了解,稅務系統內部已經下發文件,營改增之后,個人二手房交易這塊的增值稅仍暫時由地稅部門征收。因為二手房交易環節的其他稅種,如個稅、契稅等均由地稅部門負責,為統一方便管理考慮,營改增之后,仍由地稅部門征收。
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